Opzegging huurovereenkomst winkelruimte wegens dringend eigen gebruik

Een verhuurder die een horeca- of winkelruimte (ook wel 7:290-bedrijfsruimte of middenstandsbedrijfsruimte genoemd) verhuurt, kan niet op elk willekeurig moment en zonder reden de huur opzeggen. De achtergrond van deze regel is dat de huurder van winkelruimte voor zijn bedrijfsvoering vaak afhankelijk is van de door hem gekozen plek. Een gedwongen verhuizing kan voor een supermarkt zeer negatieve gevolgen hebben, terwijl voor een opslagloods de vestigingsplaats vaak van ondergeschikt belang is.

Als een huurder niet wordt beschermd tegen te eenvoudige beëindiging van de huurovereenkomst zal hij niet snel investeren in de verbouwing en aankleding van zijn winkel. De wet schrijft in de meeste gevallen voor dat de huurovereenkomst voor winkelruimte voor de duur van 5 jaar wordt gesloten met een verlening van nog eens 5 jaar. Als het contract na die tien jaar nog niet opgezegd is, ontstaat er automatisch een contract voor onbepaalde tijd met een opzegtermijn van een jaar.

De verhuurder mag alleen opzeggen als hij een goede reden voor de opzegging heeft. Er zijn tegen het eind van de eerste vijfjaarperiode maar 2 goede redenen. De eerste is dat de huurder er een slechte bedrijfsvoering op na houdt. Dat behoeft niet veel toelichting.

De tweede goede reden is dat de verhuurder het gehuurde dringend nodig heeft voor duurzaam eigen gebruik.

Als de huurder niet binnen zes weken na ontvangst van de opzegbrief laat weten dat hij akkoord gaat met de opzegging van de huurovereenkomst, dan moet de verhuurder toestemming van de kantonrechter vragen om de huur op te zeggen. De verhuurder zal in die procedure aannemelijk moeten maken dat hij de winkelruimte dringend, duurzaam en zelf in gebruik gaat nemen. De vordering zal worden afgewezen als het voorgenomen gebruik door de verhuurder op praktische of juridische gronden niet mogelijk is. Meestal zijn dat financiële of bedrijfseconomische omstandigheden.

In oktober 2019 heeft de Hoge Raad nog een arrest gewezen over dit onderwerp. De verhuurder, een warenhuis, wilde zelf horecafaciliteiten uitbreiden. Deze plannen waren serieus, uitvoerbaar en commercieel voldoende realistisch. De verhuurder had een gerechtvaardigd belang, omdat hij het gehuurde dienstbaar wilde maken aan zijn kernactiviteit, het warenhuis. Als de verhuurder aannemelijk heeft gemaakt dat hij het verhuurde persoonlijk duurzaam in gebruik wil nemen en dat hij het daartoe dringend nodig heeft, moet de rechter de beëindigingsvordering van de verhuurder toewijzen.

Als de verhuurder de rechter niet met feiten en omstandigheden heeft weten te overtuigen, dan kan de rechter de belangen van beide partijen nog afwegen. De wet geeft deze mogelijkheid echter alleen als de huurovereenkomst langer dan 10 jaar heeft geduurd.

mr. M.G.T. (Monique) Uphus